Во време кога цените на становите растат двојно побрзо од општата инфлација, разговараме со професор д-р Дејан Трајковски од Техничкиот факултет во Битола. Тој веќе подолг период алармира за сериозните нарушувања на пазарот на недвижности, кои според него, можат да се стабилизираат само со активна улога на државата.
Професоре Трајковски, според податоците што ги наведувате, растот на цените на становите далеку ја надминува инфлацијата. Како го објаснувате тоа?
Од 2020 година до септември 2025 година општата инфлација порасна за 41,8 проценти, додека цените на становите скокнаа за речиси 93 проценти. Тоа јасно покажува дека не се работи за природно економско движење, туку за вештачки креиран балон. Пазарот е оставен без контрола и веќе дојдовме до точка кога државата мора да реагира, бидејќи ова не смее да се остави на произвол.
Тврдите дека државата може да ја стабилизира ценовната состојба. На кој начин?
Државата може самата да гради станови преку своето јавно претпријатие. Но, проблемот е што тие станови повторно се продаваат преку јавно наддавање што ги одржува високите цени. Цената треба да се формира врз основа на реалните трошоци и минимална профитна маржа, од 0 до 5 проценти. Така цените би се вратиле во нормален опсег и би се создал притисок врз приватниот сектор за да ги намали цените.
Каква улога би имало државното градење врз пошироката економија?
Во време кога приватниот сектор неконтролирано ги крева цените, државното градење со ниска или нулта маржа може да има огромен стабилизирачки ефект. Тоа ќе влијае на цените на становите, на кириите, на трошоците за одржување, а со тоа и на базичната инфлација и на целата макроекономија.
Кои се главните причини за високите цени на становите во Македонија?
Основните причини се ограничената понуда, а истовремено големата побарувачка, што доаѓа од младите семејства, дијаспората, инвеститорите, па дури и банките. Сите тие, гледајќи дека цените растат, дополнително го хранат тој раст во исчекување на идни капитални добивки. Недостигот од ново земјиште особено во централните градски подрачја за градење дополнително го влошува проблемот.
Колкави се профитните маржи на инвеститорите?
Во Македонија, инвеститорската премија за профит, маркетинг и ризик изнесува најмалку 150 до 250 евра по квадрат, а во Скопје многу повеќе – и над 500 евра профитна маржа. Ова е резултат и на станбените политики во изминатите 30 години кои постојано го спроведуваа концептот дека државата не треба да се занимава со стопанисување, што и доведе до ценовно пореметување.
Како државата би можела да влијае на намалување на цените?
Доколку државата нуди станови за 1000 до 1200 евра за квадрат, приватниот сектор ќе биде принуден да ја намали својата профитна маржа. Со тоа ќе се изгуби шпекулативниот елемент дека цените ќе растат бесконечно. Ќе паднат и кириите, ќе се намали инфлацијата и ќе се помогне на младите семејства. Тоа ќе создаде здрав станбен пазар, наместо пазар управуван од шпекулации.
Споменувате дека има голем број празни станови. Што значи тоа?
Големиот број празни станови, особено во главниот град, е последица на инвеститорско градење. Луѓето купуваат станови не за живеење, туку за шпекулација – ги држат, чекаат да порасне цената, па ги продаваат. Тоа дополнително го одржува балонот. Овој тренд, знаејќи дека цените ќе продолжат да растат, ќе продолжи сѐ додека има луѓе спремни да купуваат по толку високи цени. Затоа државата мора да интервенира.
Како Скопје стана центар на проблемот?
Во Скопје сите сакаат да се доселат – таму се фабриките, административните институции и има најмногу слободни работни места. Но, градскиот простор е ограничен. Во централното подрачје веќе нема место за градење. Инвеститорите, пребивајќи станови со сопствениците на земјиште, дополнително ја креваат цената. Кога побарувачката е огромна, а понудата ограничена – цените експлодираат.
Кристијан Трајчов
